부가 옮겨 간 자리

여기는 최고치, 미국 아래쪽은 거꾸로

우리 쪽 격차 지표는 다시 최고치입니다. 가계금융복지조사에서 가구 순자산 지니계수는 2025년 3월 0.625로 2012년 작성 이래 가장 높습니다. 지니계수는 치우침을 0과 1 사이로 압축한 수치이고, 1에 가까울수록 쏠린 것입니다.

같은 조사에서 순자산 상위 10분위가 전체에서 가져간 비중은 2017년 41.8%에서 2025년 3월 46.1%로 올랐습니다. 첫 집 마련에 걸린 시간도 7.9년으로 2018년의 7.1년 이후 가장 길어졌습니다.

같은 시기 미국의 장부는 한 구간에서 반대로 움직였습니다. 미 연준 분기 분포 계열에서 순자산 하위 절반 가구가 전체에서 차지하는 비중은 2019년 4분기 1.8%에서 2022년 중 2.7%까지 올랐습니다. 미국 주택가격은 2021년 한 해에만 18.8% 올라 34년 치에서 가장 큰 연간 상승이었습니다. 이 반대 방향이 첫 번째 단서입니다.

이 순자산 비중은 반 전체 점수에서 하위 절반이 얼마를 차지하는지 보는 것과 같고, 계열이 다르면 수치가 갈려 견주기는 같은 계열 안에서만 합니다.

두 관측을 나란히 놓고 빼거나 더할 수 없습니다. 한국 수치는 가구 조사 계열, 미국 수치는 거시 총량을 분기로 배분한 계열이고 나라도 다릅니다. 그 놓을 수 없음이 두 번째 단서입니다.

부를 옮긴 것은 누가 얼마를 벌었느냐가 아니었습니다. 미국 자료가 보이는 범위 안에서, 계층마다 다른 장부의 구성이 어느 자산이 오르는 국면과 만나 방향을 정했습니다. 급소는 부품이 아니라 재는 지표에 있고, 이 지표는 이동을 절반만 기록합니다.

그러면 부는 어느 쪽으로 옮겨 간 것일까요.

장부의 구성이라는 부품

이 글이 다루는 부의 증가는 한 종류, 내가 아무것도 하지 않았는데 가격표가 바뀌어 순자산이 달라지는 것, 이것을 재평가라고 부르겠습니다. 몇 해 전 산 물건을 중고거래 앱에서 검색해 볼 때와 같습니다. 새로 저축하거나 물려받은 돈은 빠지고, 무엇이 그 가격을 올렸는지는 이 글이 열지 않습니다. 가격표가 어느 자산에 붙어 있는가, 그것이 장부의 구성입니다.

가장 흔한 설명은 많이 버는 쪽이 더 저축하고 사들여 격차가 벌어진다는 것입니다. 다만 2020~2022년 하위 절반의 비중이 오른 구간은 이 갈래만으로는 풀리지 않습니다. 미국 가구소득 지니는 2019년 0.484에서 2022년 0.488로 오르내렸을 뿐, 소득 격차가 뒤집힌 것은 아닙니다(일회성 이전은 잡지 않는 계열입니다).

답은 같은 계열 안에 있습니다. 같은 액수라도 집인지 지분인지 예금인지가 계층마다 다릅니다. 2019년 4분기 미국 연준 분포 계열에서 하위 절반이 가진 자산은 절반가량이 주택, 상위 1%는 절반 가까이가 사업체 지분과 주식입니다.

구성이 갈려 있으면 무엇이 먼저 오르느냐가 방향을 정합니다. 집이 오르면 아래쪽 장부가 불어나 격차가 좁아지고, 지분이 오르면 위쪽이 불어나 격차가 벌어집니다.

1949~2016년 미국 가계 자료를 재구성한 연구는 여기까지 적습니다. 「자산 가격이 부의 분포를 움직이는 것은 계층에 따라 가계의 장부가 체계적으로 다르기 때문이다.」 국면이 방향을 뒤집는다는 다음 걸음은 인용이 아니라 우리가 붙였습니다. 유일한 부품은 아니어서, 수익률이 가구마다 갈리고 부유할수록 높다는 연구도 있습니다.

그렇다면 그 구간의 미국은 이 부품의 반례가 아닙니다. 주택이 급등했고 아래쪽 비중이 올랐으며 상위 1%의 비중도 31.0%에서 32.1%로 올랐습니다. 양 끝이 함께 오르면 그 사이가 줄고, 같은 연구도 1970년대 이후 가장 크게 잃은 집단으로 25~75퍼센타일을 지목합니다(관측창 1949~2016년).

다만 어긋나지 않는다는 것이지 확증은 아닙니다. 같은 창에 지분도 올라, 대형주 지수가 2019년 말~2021년 말 47.5% 오른 뒤 2022년 19.4% 내렸습니다. 동시 상승이라 어느 쪽이 방향을 정했는지도, 그 증가가 가격에서 왔는지 저축·이전에서 왔는지도 못 가르고, 그래서 정량 주장은 하지 않습니다. 실증이 선 곳도 원자료를 공유하는 미국 가계조사 계열 하나입니다. 주택과 지분이 갈리는 국면이 오면 이 방향 예측이 시험됩니다.

한국의 확정 계열인 순자산 상위 10분위 점유율은 주택 급등기를 관통해 한 방향으로만 올랐습니다. 전국 주택매매가격이 2020년 5.36%, 2021년 9.9% 오른 구간입니다. 이 부품이 한국에서 어느 방향을 예측하는지는 분위별 구성이 공표되지 않아 정해지지 않고, 중간 연도 수치도 없어 국면을 나눌 해상도 자체가 없습니다.

아무도 돈을 내지 않았습니다

같은 아파트, 같은 사람, 2년 뒤. 달라진 것은 시세표의 숫자 하나입니다. 그 집에 사는 사람의 장부에는 벌었다가 적히고, 길 건너 전세 사는 사람의 장부에는 아무것도 적히지 않습니다. 둘은 서로 돈을 건넨 적이 없습니다.

거래에는 보통 상대방이 있어서, 내가 100만원을 벌면 그 현금은 누군가가 냅니다. 재평가에는 그 상대방이 없고, 집처럼 새로 못 만드는 자산에서는 나라 전체의 장부를 더해도 낸 사람 칸이 비어 있습니다.

옮겨 간 것의 실물은 현금이 아니라 청구권입니다. 미래에 그 자산을 가지려는 사람이 치러야 할 노동과 소득에 대한 권리입니다. 법에 적힌 채권은 아니고, 회계장부에 마주 앉을 상대가 없다는 뜻으로만 씁니다.

전세나 월세로 사는 쪽에는 구체적입니다. 집값이 오르면 들어가려는 사람은 몇 년 치 소득을 더 얹어야 합니다. 같은 집인데 입장료가 달라진 것이고, 그 오른 만큼이 안에 있는 쪽 장부에는 벌었다로 적힙니다. 하위 절반 안에도 집 가진 가구와 전세·월세 가구가 함께 있어, 앞 절의 구성 수치는 배합이지 모두가 집을 가졌다는 뜻이 아닙니다.

여기서 가장 강한 반론이 나옵니다. 집값이 올라도 그 집에 계속 살아야 하고, 팔아 이익을 챙기려면 다른 집을 더 비싸게 사야 하니, 재평가로 옮겨 간 것은 없고 장부에만 남은 착시라는 것입니다.

이 반론을 정식화한 경제학자가 답도 적었습니다. 평균적으로 소비자는 더 나빠지지도 좋아지지도 않는다는 상쇄 자체는 성립합니다. 대표행위자 모형은 그 평균을 모두에게 씌우는 것이고, 소비에 미치는 총량 효과를 보려면 지출 성향이 다른 이질적 행위자 사이에 재분배가 일어나는 모형이 필요하다고 저자가 적습니다. 상쇄가 깨지는 축도 저자가 열거합니다. 오래 보유한 쪽과 짧게 보유한 쪽, 갈아타려는 젊은 층과 줄여 가려는 고령층, 임대인과 세입자입니다.

집값이 오르는 국면에서 손실을 본 쪽은 실재하고, 당사자도 세 축으로 특정됩니다. 가격이 내리면 같은 축이 뒤집혀 갈아타려는 젊은 층이 나아진다고 저자가 같은 자리에 적었습니다. 다만 그 손실은 어느 장부에도 낸 사람으로 기록되지 않아 이름이 없습니다.

이 지표가 담지 않는 것

이름이 없는 손실을 이 지표는 기록하지 않습니다. 이미 계정에 오른 것만 읽어서, 아무것도 못 가진 가구는 비중의 분모에 0으로 들어가도 앞으로 치러야 할 입장료는 어디에도 적히지 않습니다. 계정에는 자산과 부채 칸뿐입니다.

같은 조사가 같은 3년을 두 가지로 말합니다. 미국의 3년 주기 가계조사에서 2019년과 2022년을 가구 순자산 순서로 줄 세워 놓겠습니다.

부는 옮겨 갔습니다. 그런데 그 이동을 기록하는 지표는 계정에 오른 것들 사이를, 그것도 절반만 잽니다. 비중은 상대치라 위쪽이 줄기만 해도 아래쪽 비중이 올라, 아무도 더 갖지 않았는데 개선으로 기록됩니다. 지표가 틀렸다는 말은 아닙니다. 이미 있는 스톡을 재는 설계에서 아직 사지 못한 사람의 손실은 일어나지 않은 일이고, 다만 답하도록 만들어지지 않은 물음의 답으로 쓰일 뿐입니다.

증가율로 읽으면 아래쪽이 900% 늘어 압도적인 개선인데, 이 수는 출발점이 $400이라서 나옵니다. 절대 증가액으로 읽으면 상위 10%가 하위 25%보다 250배 넘게 늘어 격차가 벌어졌습니다. 어느 쪽도 틀리지 않은 같은 표의 두 문장이고, 아직 집을 사지 못한 쪽이 앞으로 치러야 할 몫은 이 표의 어느 칸에도 없습니다. 지표는 개선인데 다들 못 살겠다고 한다는 말은 모순이 아니라, 한 장치를 서로 다른 눈금으로 읽은 결과입니다. 기준을 바꾸면 대소도 흔들립니다. 성인 개인 단위 국제 계열(WID)과 가구 단위 연준 분기 계열로 같은 미국을 재면, 국제 계열이 상위 1%는 낮게 상위 10%는 높게 읽습니다. 추세 방향은 같고 수준과 대소만 갈립니다.

국제 계열은 2024년, 연준 계열은 2025년 3분기 수치이고, 연준 쪽 상위 10%는 공표치를 합한 재가공 근사치입니다.

문턱도 그렇습니다 — 대리지표 셋이 다른 답을 합니다.

• 시간 — 집을 산 사람들이 답한 첫 집까지의 기간이 7.9년으로 2018년 이후 가장 깁니다.
• 가격 배수 — 서울의 소득 대비 주택가격이 2022년 2분기 15.2배에서 2026년 1분기 10.2배로 내렸습니다.
• 진입자 구성 — 생애 첫 집 구입자 중 30대가 2026년 1~5월 56.1%로 처음 과반입니다.

가격 배수는 중간 가격 집값의 연 소득 배수(KB 계열)이고, 진입자 구성의 분모도 집을 산 사람들이라 문턱이 아니라 구성을 잽니다.

그래서 문턱이 올랐다고 말하지 않습니다. 기준을 고르는 순간 답이 정해지는 물음입니다.

같은 물음을 한국에 던지면 다섯 군데에서 답이 끊깁니다. 산출되지 않는 것이 셋, 성격이 다른 것이 둘입니다.

• 가계 부문의 거래분·가격분 요인분해. 국민대차대조표의 가계 항목은 자산 종류별 증감까지이고 거래·거래외 구분이 없습니다.
• 분위별 분포. 그 표는 부문 총량 계정이지 분포 통계가 아닙니다.
• 분위별 정량 점유율. 상위 10분위만 공개되고 나머지 분위는 공표되지 않습니다.

국제 표준 계열의 한국 수치와 상속·증여 재산가액 시계열은 공표돼 있는데 이번 취재가 원표에 닿지 못했습니다.

원자료를 재가공한 개별 연구가 부분적으로 답을 만들지만, 한 편의 재구성이지 공표 정본 계열이 아닙니다.

옮겨 간 청구권의 총량은 이 글이 내지 못합니다. 아직 사지 않은 사람이 언제 샀을지 가정해야 나오는 수입니다. 당사자와 문턱의 시간·높이까지는 재지만, 크기는 닫지 않습니다.

선은 하나로 그어지지 않았습니다

여기서부터는 관측이 아니라 우리가 세우는 가설입니다. 우리가 세우려는 축은 같은 열차를 어느 역에서 탔는가처럼, 자산 보유의 경계선을 넘은 시기와 그때 무엇을 잡고 넘었는가입니다.

비슷한 축이 경제학 바깥에도 있습니다. 군집생태학의 선점 효과는 먼저 정착한 종이 그 뒤 군집의 구성을 정하는 현상인데, 리뷰 논문은 조건을 답니다. 자원을 먼저 차지하는 경로가 효과를 내려면 종들이 경쟁적으로 엇비슷해야 하고, 위계가 뚜렷하면 도착 순서는 무관해집니다. 서식지를 바꿔 놓는 경로에는 이 조건이 붙지 않습니다. 이것을 소득 축으로 옮겨 읽으면, 소득 격차가 압도적이면 소득이 지배하고 엇비슷하면 진입 시점이 결과를 가릅니다. 그래서 이 주장이 가장 세게 서는 자리는 같은 또래, 비슷한 벌이, 다른 진입 시점입니다.

다만 셋을 미리 적어 둡니다. 이 축은 세대와 같지 않습니다. 서울연구원이 가계금융복지조사 원자료를 코호트·지역으로 재구성한 분석에서 같은 세대 안 수도권과 비수도권의 격차가 세대 사이 격차보다 컸는데(관측창 2012~2020년), 이 수치는 여기까지만 받치고 진입 시점이 결과를 가른다는 우리 축은 받치지 않습니다. 정작 재고 싶었던 수치는 같은 소득 계층 안에서 진입 시점이 결과를 얼마나 가르는가인데, 그 자료를 얻지 못했습니다. 생태학의 조건을 소득 축으로 옮겨 읽은 것도 인용이 아니라 우리 추론입니다. 소득이 근본이라는 반론은 그대로 유효해서, 진입 시점을 소득을 대신하는 축이 아니라 그 위에 겹친 선으로 세웁니다.

상속은 누가 어느 자산에 서 있었는지가 확정되는 결산 시점이고, 축적을 만든 부품은 그 앞입니다. 상속으로 흐른 재산가액 시계열이 없어 재평가와 상속 중 어느 쪽이 큰지는 견주지 않습니다.

선은 소득 축을 지우고 새로 그어진 것이 아니라, 그 위에 겹쳐 그어졌습니다.

어느 자산에 언제부터 서 있었나

계층마다 장부의 구성이 다르고, 어느 자산이 오르느냐가 그 구성을 통과해 방향을 정하며, 그것을 읽는 지표는 계정에 오른 것만 잽니다. 미국 계열이 받치는 범위 안에서 우리가 세운 사슬이고, 급소는 부품보다 그것을 재는 지표입니다.

경계선이 무엇을 언제부터 갖고 있었나로 그어졌다면, 소득 흐름에 걸린 누진 근로소득세나 현금 이전은 정의상 그 축을 재지 않습니다. 무엇을 대상으로 삼느냐에 관한 개념 판정이지 효과를 측정한 결과는 아닙니다. 보유세와 양도세, 상속·증여세처럼 보유에 걸린 도구는 실재하지만 그 효과는 이 글이 판정하지 않고, 이 셋이 걸리는 자리는 이미 넘어온 사람의 보유·처분이라 아직 넘지 못한 사람의 문턱은 그대로입니다. 대출 규제는 진입 자체를 겨눕니다.

마지막으로 판단 하나를 겁니다. 되밀림은 끝나지 않았습니다. 2028년 4분기 미국 하위 절반의 비중은 2025년 3분기 2.5%에서 2.3% 이하로 더 내려갈 것으로 봅니다. 정점 이후 3년의 되밀림이 0.2%포인트였으니 그만큼은 더 밀려야 맞힌 것으로 칩니다. 근거는 그 계층이 가진 것의 절반이 주택 한 종목이라 이 비중이 단일 자산의 가격 방향에 얹혀 있다는 2019년 말 구성이고, 그 구성이 유지되고 주택이 지분에 뒤지는 국면이 이어진다는 가정이 둘 붙습니다. 이 추론은 구성에서 나온 것이지 비중의 증가분을 분해한 결과가 아닙니다.

틀렸다고 판정할 조건도 적습니다. 2028년 4분기 수치가 2.3%를 웃돌면 틀린 것입니다. 기준점 2.5%는 2026년 1월 발표분 수치이고, 3년 주기 가계조사 반영으로 계열이 다시 읽히면 그 발표분 안에서 기준점을 다시 잡아 거기서 0.2%포인트 더 밀렸는지로 채점합니다. 옛 숫자와 새 숫자를 섞지 않습니다. 국면 가정은 사유일 뿐이라, 깨져도 채점은 비중 수치 하나로 합니다. 이 콜이 맞아도 아래쪽이 더 잃었다는 뜻은 아닙니다. 절반만 적는 그 지표로 채점하는 수치입니다. 확신도는 낮습니다. 기준점이 외삽 구간의 잠정치이고 개정 폭도 재 본 적이 없어 관측된 속도만큼만 겁니다. 이 판단은 이전에 두 번 하향 조정됐고, 그 이력은 지우지 않고 둡니다.

미국 계열이 보여 준 범위 안에서, 부의 이동을 정한 것은 누가 더 벌었느냐보다 무엇에 언제부터 서 있었느냐였습니다. 같은 물음을 한국에 던지면 공표 계열에 그 칸이 없습니다 — 그것을 잴 통계를 우리는 아직 갖고 있지 않습니다.